住まい:賃貸か、持ち家か

35歳・45歳・55歳の3回、家を買うかどうかを選ぶ場面があります。賃貸なら家賃を払い続け、持ち家ならローンを返しながら家の価値が地価とともに動きます。どちらが得かは、住む地域と時代によって変わります。

家を買う人の割合

総務省「令和5年住宅・土地統計調査 土地集計」では、今の住まいの敷地を所有している世帯は全国で47.1%です。年齢別では、30〜34歳19.6%、35〜39歳33.3%、45〜49歳46.3%、55〜59歳52.3%、60〜64歳59.1%と、年齢とともに上がります。都道府県による差も大きく、東京都は27.5%、沖縄県は26.9%、秋田県は66.7%です。

「おまかせ」で家を買う人の割合は、この都道府県別・年齢別の値に合わせています。ただしこれは敷地の所有率で、持ち家率そのものではありません(マンションの区分所有などで差が出ます)。

ローンの計算

住宅ローンは、日本政策金融公庫「経済・金融データ集」(2026年9月号)の住宅ローン金利3.25%を使います。ゲームの金額は物価上昇を除いた「いまの価値」で動くため、物価上昇率1.8%を差し引いた実質金利(約1.4%)で返済額を計算しています。頭金は価格の1割、返済期間は30年(55歳で買う場合は20年)です。頭金が足りないとき、非正規の人がローンの審査に通らないときは、賃貸を続けます。

家の価格・家賃・地価

持ち家の価値は、土地と建物に分けて動かします。買ったときの価格のうち、建物の分を地方・大都市圏で50%、東京圏で60%とし、建物は毎年3%ずつ目減りします(30年で約4割に)。土地は、地価の伸びから物価上昇を引いた分の半分で動きます(いずれも仮定)。東京圏で5,200万円の家を買うと、30年後の価値はおよそ3,900万円です。定年のときに住宅ローンが残っていれば、退職金などで返し切ります(仮定)。純資産に数えるときは、売るときの値下がりを考えて、地方では価格の55%、大都市圏では80%、東京圏では100%で評価しています(仮定)。

親の家を相続する

62歳の時点で賃貸に住んでいる人も、都道府県・年齢別の敷地所有率に合う割合で、親の家を相続して持ち家になります。離婚した場合、持ち家は売って、ローンを返した残りを分け合います。

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